Se você chegou até este artigo, é porque a incorporação imobiliária faz parte do dia a dia da sua empresa. Contudo, você provavelmente não conhece o suficiente sobre a tributação é o momento ideal para que a venda de imóveis seja tributada.
Por se tratar de um assunto complexo, hoje preparamos este artigo para explicar de uma forma mais simples como funciona a tributação na incorporação imobiliária. Vamos lá?
O que é a incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária é um processo regulamentado pela Lei nº 4.591/64 relacionada a construção de uma ou mais edificações com unidades autônomas que podem ser comercializadas ainda em construção. A incorporação de um imóvel a um terreno também é possível em casos em que uma empresa realiza uma obra no terreno que pertence a outra pessoa.
Desse modo, a incorporação se caracteriza como a figura por meio da qual uma pessoa física ou jurídica realiza a construção de um edifício, a partir de várias unidades autônomas sobre o terreno que pertence a terceiros.
O registro da incorporação imobiliária no cartório de imóveis permite a venda dessas unidades autônomas de prédios ainda em construção. Além disso, permite até mesmo a alienação de imóveis que ainda estão na planta, sendo a empresa incorporadora responsável por administrar a obra e contratar a construtora, que, por sua vez, irá executar e construir toda a edificação.
Contudo, esse termo pode significar que todo o empreendimento pertencente a um projeto imobiliário que será objeto de negociação sem que a construção dos imóveis tenha sido devidamente finalizada.
A incorporação pode trazer benefícios econômicos, porém ela sofre tributação. O regime fiscal depende do tipo de planejamento societário da incorporadora. Isso acontece porque a incorporação é passível de ser realizada diretamente.
Por isso, é muito importante verificar o regime de tributação que traz mais vantagens conforme os riscos e as características do negócio, sendo eles: o lucro presumido, lucro real e o regime especial de tributação (RET).
Quais são os regimes de tributação de incorporação imbobiliária?
A princípio, todos os regimes de tributação são válidos e todas as empresas precisam analisar anualmente qual a melhor opção de tributação e escolher aquela que melhor se enquadra ao seu negócio. Sua contabilidade precisa ser o retrato de sua administração, utilizando exclusivamente o planejamento tributário como ferramenta para a eventual redução de custos, deixando de lado processos que a princípio podem parecer uma economia ou ganho, mas que podem acarretar um passivo oculto que colocará a empresa em perigo.
Confira os detalhes abaixo sobre os regimes de tributação:
Lucro Presumido
O lucro presumido é uma forma de tributação simplificada para determinar a base de cálculo do imposto de renda e da contribuição sobre o lucro líquido (CSLL). Nesse regime de tributação, a apuração do IRPJ e da CSLL tem uma base de cálculo prefixada por lei, com uma margem de lucro específica, que sofre alterações conforme a atividade da empresa.
As margens presumidas são, basicamente, de 8% (IRPJ), 12% (CSLL) para as atividades comerciais e de 32% para ambos os tributos no caso de prestação de serviços.
É necessário observar a utilização ou não da desoneração da folha de pagamento, a qual poderá ser utilizada somente para as construtoras, não sendo possível nas incorporadoras, segundo a Lei 12.546/2011. Afinal, a desoneração da folha de pagamento é destinada apenas para CNPJs que prestam serviços de obras civis por empreitadas ou administração, não se aplicando a empresas que tenham receitas apenas de vendas de unidades.
Lucro Real
Este modelo de tributação disponível é obrigatório para empresas que se encaixam em determinadas condições. Nesse regime tributário o imposto é calculado sobre o lucro líquido do período de apuração, considerando valores a adicionar ou descontar conforme as compensações permitidas pela lei.
Sendo assim, antes de afirmar qual foi a lucratividade real, é necessário verificar o lucro líquido de cada ano ou período, conforme a legislação.
Ou seja, para a apuração desse valor, a empresa terá que saber exatamente qual foi o seu lucro auferido para realizar a base de cálculo do IRPJ e da CSLL. Assim, os encargos irão diminuir ou aumentar de acordo com a apuração. Sendo que, se forem computados prejuízos durante o ano, a empresa fica dispensada do pagamento.
O lucro real é o regime adotado onde o PIS e a COFINS são não cumulativos. Apesar de a alíquota dessas contribuições ser superior ao lucro presumido — 9,25% sobre o faturamento. Com ele existe a possibilidade de descontar créditos com base em alguns fatores, como o montante da depreciação dos ativos, o consumo de energia elétrica, dentre outros.
Regime Especial de Tributação (RET)
Este regime é aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação, desde que realizada a opção pelo patrimônio de afetação estabelecido pela Lei 10931/2004.
Através do RET, para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida.
Como funciona a tributação na incorporação imobiliária?
São possibilidades de configuração da tributação incidente sobre a incorporação imobiliária:
Sociedade de Propósito Específico (SPE)
A sociedade de propósito específico tem personalidade jurídica própria e autonomia patrimonial. Isso quer dizer que existe a separação do patrimônio pertencente aos sócios e aqueles que pertencem à incorporadora. Sendo assim, ela atua isolando os ativos e passivos das duas partes envolvidas.
Trata-se de uma configuração que se solidificou no segmento da incorporação imobiliária, seja pela proteção aos adquirentes ou pela exigência de instituições bancárias que financiam a produção.
Sendo assim, a SPE conta com a opção de adotar qualquer regime tributário. Além disso, a SPE opta por apurar os tributos devidos pelo Regime Especial de Tributação (RET), cuja carga tributária é substancialmente inferior àquela resultante da opção pela apuração com base no lucro real ou no lucro presumido.
Planejamento Societário
O planejamento societário se baseia na escolha da forma jurídica que a empresa responsável pela incorporação irá assumir. Deste modo, a obra da edificação pode ser efetuada diretamente pela própria incorporadora ou por meio de uma SPE com outros parceiros. Cada situação apresenta um tipo de tributação mais vantajosa.
Como você pôde perceber, o tipo de tributação dependerá da estrutura societária que a empresa responsável pelo processo de incorporação imobiliária pretende adotar e do orçamento envolvido em todo esse projeto. Por isso, o ideal é montar um planejamento eficiente cujo principal intuito seja evitar prejuízos e reduzir os gastos com o pagamento de tributos.
A importância de otimizar processos de tributação na incorporação imobiliária
O fato é: a otimização dos processos de tributação na incorporação imobiliária faz toda a diferença. Especialmente quando o objetivo é trazer rentabilidade para o empreendimento. Ainda que a tributação seja um processo que pode ser considerado complexo.
Quando otimiza seus processos de tributação, a empresa consegue atuar na diminuição da carga tributária. Para tanto, é essencial pensar em estratégias. Uma delas é a adesão a incentivos fiscais. Fazendo isso de maneira planejada é possível, entre outros benefícios, reduzir as alíquotas de diferentes tributos.
Da mesma forma é possível trabalhar com estruturas societárias com regras de fiscalização e arrecadação mais vantajosas para o projeto.
Isso sem falar na simplificação de procedimentos, tão importante na redução do impacto tributário.
Exemplos práticos de otimização dos processos de tributação na incorporação imobiliária
Pense no planejamento tributário. Com ele é possível fazer uma análise detalhada das características principais do negócio.
Com essas informações em mãos é possível tomar decisões mais qualificadas a respeito de impostos e tributos. Nesse sentido, todas as ações que vão desde a escolha do regime tributário mais indicado até a escolha dos incentivos a aderir podem ser mais qualificadas.
Além disso, com um planejamento bem executado é possível contar com o direcionamento necessário para pensar em estruturas societárias capazes de diminuir a carga tributária.
Os incentivos fiscais também representam uma excelente forma de a empresa contar com benefícios concedidos pelo governo para estimular atividades econômicas. A ideia é que, participando desses programas, em contrapartida, seja possível contar com benefícios como:
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redução de alíquotas de tributos;
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isenções fiscais;
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entre outros.
Dessa forma, o impacto da carga tributária tem como ser amenizado. A consequência disso pode ser uma maior rentabilidade do empreendimento.
No fim das contas, ao otimizar os processos de tributação na incorporação imobiliária, a empresa consegue atuar na busca por maior rentabilidade do empreendimento. A questão é que, para tanto, é preciso pensar em estratégias. Entre as mais conhecidas estão o planejamento tributário e a adesão a incentivos fiscais.
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Uma empresa que se destaca nesse tipo de atividade certamente é a Mapah. A Mapah é especializada na gestão eficiente da tributação nas incorporações imobiliárias. Com anos de experiência e uma equipe altamente qualificada, o foco da Mapah é criar meios para que seus clientes consigam otimizar processos de tributação e aumentar a rentabilidade de seus empreendimentos.
Para tanto, a Mapah oferece uma série de serviços como:
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planejamento tributário;
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análise de incentivos fiscais;
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estruturação societária;
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entre outros.
Fato é que, com a ajuda da Mapah, você pode ter a certeza de que sua empresa estará sempre cumprindo todas as suas obrigações fiscais. Mais do que isso: ela terá como aproveitar ao máximo as oportunidades disponíveis para reduzir sua carga tributária.
Comece agora mesmo a otimizar os processos de tributação na incorporação imobiliária e trabalhe para aumentar a rentabilidade do seu empreendimento. Com a ajuda de uma empresa especializada como a Mapah, é possível gerenciar eficientemente esses processos e aproveitar ao máximo as oportunidades disponíveis para reduzir a carga tributária.
